Glosario

Tráfico Jurídico Inmobiliario

Comprende el resultado de las relaciones jurídicas inmobiliarias entabladas por los particulares (que debe ser protegida por la función de garantía) en virtud de la información constante en el Registro de la Propiedad (avalada por la función de publicidad).

Técnicas de Registración

Permiten organizar la información de los bienes inmuebles inscritos de acuerdo a los elementos que componen la relación jurídica real inmobiliaria que han servido para su identificación: Así tenemos que si se toma como elemento central a los sujetos (la técnica será de folio personal), si se toma a la cosa como elemento principal (la técnica será del folio real); y, se toma al título o causa de la adquisición (se denomina folio causal o cronológico).

Verusdominus

Se refiere al verdadero propietario o propietario civil que aparece independientemente de la ubicación en la cadena de transmisión de dominio cuando se ha demostrado judicialmente su derecho de dominio sigue teniendo vigencia por no haberlo enajenado legalmente, en virtud de haberse declarado nulo o resuelto el contrato que había dado paso a una tradición.

Sistema Nacional de Registro de Datos Públicos

Debe organizarse mediante la adopción e implementación de sistemas informáticos estandarizados aplicables en todos los registros denominados públicos, sistemas deinterconexión y sistemas de control cruzado de información que permitan establecer bases de datos nacionales alimentadas de la bases de datos locales que contendrán la “información generada” por los registros públicos, especialmente, los registros de la propiedad, mercantil y civil.

Sistema Público Nacional de Registro de Registro de la Propiedad

Se debe articular a través de un sistema de registro complejo o registro de derechos, así como de la implementación de un sistema nacional de datos que será aplicado en todos los registros de la propiedad, y, por último, con el establecimiento de una nueva forma de administración de gestión pública del sistema público de registro de la propiedad y particularmente de las oficinas registrales ubicadas en cada cantón o distrito metropolitano.

Sistema de Registro Complejo o Registros de Derechos

Pretende dar solución integral a los dos planteamientos que se formularon desde la aplicación de la legislación civil, los cuales siguen constituyendo un desafío para este tipo de registro: el uno que hace referencia sobre quién es el propietario del inmueble; y, el otro respecto a cuáles son las cargas y gravámenes que afectan a los inmuebles y sus derechos.

Sistemas de Registro Simple o Registro de Archivo de Documentos

Bajo este sistema la creación del registro de la propiedad tuvo como finalidad eliminar la clandestinidad, el ocultamiento de otros títulos de dominio y sobre todo de las cargas que afectaban a los inmuebles, las cuales eran desconocidas por los adquirentes o por los acreedores. Por estesistema se brinda publicidad de la información que consta en los títulos o documentos que tienen como objeto los bienes inmuebles inscritos en el Registro de la Propiedad; de esta manera los interesados están en la posibilidad de obtener en una sola oficina toda la información relacionada con los inmuebles de su circunscripción territorial.

Sistemas Registrales

Comprende los sistemas vigentes que han sido instituidos por las legislaciones del mundo, en torno a la problemática que incumbe a los registros de la propiedad. Un elemento básico que los distingue está dado por los efectos que produce la inscripción en el registro de la propiedad, pues en unos casos lo es respecto al propietario civil o verusdominus y en otros casos lo es con relación a los adquirentes de derechos inmobiliarios, cuando esa adquisición haya sido de buena fe y a título oneroso.

Registro Competente

La regla general que se impuso fue la de que la inscripción de los títulos de dominio o de otro derecho real debía efectuarse en el Registro del Cantón en donde estuviere situado el inmueble, debiendo para tal efecto observarse las siguientes reglas:

  • Si el inmueble por su situación pertenecía a varios cantones debía efectuarse la inscripción en la oficina de Registro de cada uno de esos cantones.
  • Si el título se refería a varios inmuebles, debía efectuarse la inscripción en los Registros en donde estuvieren situados los inmuebles.
  • Si por un acto de partición se adjudicaban a varias personas los inmuebles o parte de ellos, que antes se poseían proindiviso, el acto de partición de cada inmueble o de cada parte adjudicada debía inscribirse en la oficina de Registro del cantón a que por su situación pertenezca cada inmueble o parte de él. (Art. 703 CC).

Esta disposición dice relación con la competencia territorial asignada a cada oficina de registro en cada cantón, pues la regla general impuesta fue la de que los títulos señalados en el Código Civil debían inscribirse, solo en el Registro en donde estuviere ubicado el inmueble, y excepcionalmente en más de un registro si el inmueble estaba situado en más de un cantón.

Repertorio

El Registrador llevará un libro denominado Repertorio para anotar los documentos cuya inscripción se solicite.

Concordancia: Art. 15 literal a) LR.

  • Acta de apertura del libro de repertorio:
    El Repertorio será foliado. En la primera de sus páginas se sentará un acta en que se deje constancia del número total de folios que contiene el libro, la misma que será suscrita por el Registrador.Concordancia: Art. 11 literal c) LR.
  • División de cada página del repertorio:
    Cada una de las páginas del Repertorio se dividirá en cinco columnas para expresar, en la primera, el nombre y apellido de la persona que presente el documento; en la segunda, la naturaleza del acto en que se trate de inscribir; en la tercera, la clase de inscripción que se pide; en la cuarta, la hora y mes de la inscripción; y en la quinta, el registro parcial en que se debe hacer la inscripción, y el número que en éste le corresponda.
  • Anotación de la causa de la negativa:
    Si el Registrador se negare a practicar la inscripción por alguna de las razones que constan en esta Ley, se expresará al margen del Repertorio la causa de la negativa, dejando en blanco la quinta columna, para designar el registro parcial en que debe inscribirse el documento y darle el número que le corresponde a la fecha en que de nuevo sea presentado, si la autoridad competente ordenare la inscripción.Concordancia: Art. 13 inciso 1 LR.
  • Identificación de columnas:
    Cada una de las columnas del Repertorio se encabezará con un rótulo, que indicará lo que ella contenga.
  • Secuencia de anotaciones:
    Las anotaciones se harán en el Repertorio, en serie numerada, como primero, segundo, tercero, etc., siguiendo el orden de presentación de los documentos. Concordancia. Art. 39 LR.El Repertorio se cerrará diariamente con una razón de la suma de las anotaciones hechas en el día y con expresión de los números de la primera y de la última. La razón, después de la fecha en que hubiere sido puesta irá firmada por el Registrador. Si no se hubieren verificado anotaciones en el día, se hará constar este particular. (Razón de cierre diario del repertorio). Concordancia: Art. 11 literal d) LR.
Recalificación Judicial Ante Negativa de Inscripción

La recalificación judicial ante una negativa de inscripción corresponde hacerla al juez de lo civil de la jurisdicción del cantón en donde está ubicada la oficina de registro, manteniéndose vigente el recurso de apelación para ante la Corte Superior, hoy Corte Provincial de Justicia correspondiente, por parte del afectado con aquella oposición a la inscripción, pero ahora de la resolución del superior no existe otro recurso. Asimismo de acuerdo al Art. 219 Código Orgánico de la Función Judicial le corresponde a la Sala de lo Contencioso Tributario de la Corte Provincial de Justicia conocer las acciones de recalificación contra las registradoras o registradores de la propiedad y mercantiles de su jurisdicción respecto a las negativas de inscripción de los actos o contratos por razones exclusivamente tributarias.

Razón de Inscripción

Una vez que se hubiere practicado la inscripción el Registrador de la Propiedad está obligado a devolver el documento público presentado con la razón de inscripción, en la que se hará constar especialmente el Registro, número y fecha de inscripción, expresando la fecha de esta nota y la firma del registrador. Si se guardare alguno de los documentos mencionados en el Art. 47 de la Ley de Registro se hará mención de su contenido.

Publicidad Registral

Es la que tiene como función primordial producir cognoscibilidad general, es decir, posibilidad de conocimiento de las situaciones jurídicas inmobiliarias que la ofrece el Registro en forma permanente, por lo que inclusive cuando no se lo hubiere consultado existe siempre la posibilidad de conocer la información registral.

Propietario Civil

Es el propietario protegido por la legislación civil, que aparece en el escenario jurídico en virtud de una sentencia judicial que le restablece esa calidad al haberse declarado nulo o resuelto alguno de los títulos anteriores, independientemente de la ubicación en la que se encuentre dentro de la cadena de transmisión de dominio.

Principios Registrales

En el Derecho Inmobiliario Registral tienen como finalidad lo siguiente: servir a la interpretación de las normas que conforman el Derecho Inmobiliario, lograr la integración del ordenamiento jurídico inmobiliario, y darle al legislador las pautas necesarias al momento de establecer la normativa de la Legislación inmobiliaria registral. Una clasificación interesante acerca de los principios registrales es la que los estructura del siguiente modo: Principios requisitos, principios fundamentos y principios efectos. En los primeros tenemos los principios de rogación, de obligatoriedad, de titulación y de especialidad; en el segundo grupo encontramos al principio de tracto sucesivo y al principio de legalidad en su aspecto de calificación registral amplia; y, en el tercer grupo, aparecen los principios de prioridad, legitimación y fe pública registral.

Orden de Trabajo

Número asignado a cada documento presentado ya sea por el área de inscripciones o por el área de certificaciones.

Negativa de Inscripción

La negativa que siente el Registrador de la Propiedad, que se fundamentará únicamente en las causales constantes en Art. 11 literal a) numerales del 1 al 6, inclusive, y en el Art. 12 de la Ley de Registro, constará al final del título cuya inscripción se hubiere solicitado, expresándose en ella con precisión y claridad las razones en que se funde.

 

La necesidad de motivación hoy tiene rango constitucional, pues por disposición del Art. 76 numeral 7 literal l) de la Constitución de la República todos los actos y resoluciones de los poderes públicos deben ser motivados, estableciéndose que no habrá motivación si en la resolución no se enuncian las normas o principios jurídicos en que se funda y no se explica la pertinencia de su aplicación a los antecedentes de hecho.

Matrícula Inmobiliaria

Contiene la información jurídica de un inmueble determinado que aparece en la ficha registral más la información física del inmueble proporcionada por el catastro municipal a través de la interconexión informática Registro-Catastro. Pero es necesario aclarar que una vez creada la matrícula inmobiliaria queda inactiva la ficha registral del inmueble, pues esta última tiene vigencia mientras no exista la matrícula inmobiliaria.

Libros de Registro

Para la inscripción de los actos y contratos inscribibles el Registrador de la Propiedad está obligado a llevar los libros denominados de registro que están expresamente determinados en el Art. 11 literal c) de la Ley de Registro, que preceptúa: “Llevar, con sujeción a las disposiciones de esta Ley, los libros denominados Registro de Propiedad, Registro de Gravámenes, Registro Mercantil, Registro de Interdicciones y Prohibiciones de Enajenar y los demás que determina la Ley.” Y, por último esos libros se deben formar observando las reglas formuladas en los artículos del 20 al 22, inclusive, de la Ley de Registro.

 

Un punto innovador es el de que se admite la posibilidad de formar y llevar otros libros de registro, pero cuando aquella exigencia estuviere expresamente señalada en la Ley. Es decir, siempre será una disposición legal la que establezca el registro que debe confeccionar el Registrador de la Propiedad para archivar las inscripciones de los actos jurídicos que asimismo la Ley determine como inscribibles, pero jamás su discrecionalidad o libre arbitrio, como tampoco la de cualquier otro funcionario o autoridad pública del nivel jerárquico superior, pues la creación de los nuevos libros de registro tiene como única fuente la Ley.

Libros Índices

Para la búsqueda de los asientos registrales (inscripciones y cancelaciones) que se archivan en los libros de registros (propiedad, gravámenes, interdicciones y prohibiciones de enajenar y los demás que determina la Ley) se ha impuesto al registrador de la propiedad la obligación de elaborar los denominados libros índices, tomando para tal efecto como elemento principal los nombres de los intervinientes que aparecen en cada asiento registral. (Por este método se suele identificar al registro como de folio personal, aclarando que aquí no estamos frente a una técnica de inscripción sino ante una técnica de búsqueda, ya que los asientos registrales se llevaron y se llevan en orden cronológico).

 

Desde entonces para llegar a un asiento registral (acta de inscripción o acta de cancelación) de una persona determinada se debieron confeccionar, por disposición de la Ley, libros índices parciales por cada libro de registro y un índice general.

Legislación Civil

Normativa existente en el Código Civil y demás leyes de carácter civil que inciden en la actividad inmobiliaria registral.

Información Generada

La que corresponde a un tramo posterior a la del ejercicio de la función propia que cumple cada registro que se ve materializada en asientos registrales, actas de inscripción o anotaciones marginales (y hoy también en bases de datos) en los cuales queda plasmado el resultado de la generación de información en los casos sometidos al proceso de registración.

Generación de Información

La que se produce en cada registro por el ejercicio de la competencia asignada por la Constitución y la Ley, circunscribiéndose por tanto, al ámbito de la actividad específica que desarrollan los registros de la propiedad, mercantil y civil.

Función de Garantía

El Registro de la Propiedad debe proteger el tráfico jurídico inmobiliario, dando protección especial a todos los adquirentes que lo hayan sido de buena fe y a título oneroso, respecto a las situaciones ajenas al registro que pudieran afectar a los títulos anteriores.

Función de Publicidad

Tiene como misión principal producir cognoscibilidad general, es decir, posibilidad de conocimiento, en todo instante, de las situaciones jurídicas inmobiliarias que tienen trascendencia registral, función que solo la cumple el Registro de la Propiedad.

Función Esencial del Registro de la Propiedad

Un registro de derechos tiene como función esencial el cumplimiento de dos funciones específicas: una función es la de publicidad y otra función es la de garantía.

Función de la Inscripción

La inscripción de los instrumentos públicos, títulos y demás documentos tiene, principalmente, según el Art. 1, los siguientes objetos:

  • Servir de medio de tradición del dominio y de los otros derechos reales sobre inmuebles.
  • Dar publicidad a los actos y contratos que trasladan el dominio de los bienes raíces o imponen gravámenes o limitaciones a dicho dominio; y,
  • Garantizar la autenticidad y seguridad de los títulos, instrumentos públicos y documentos que, no comprenden la tradición pero que, deben registrarse.
Folio Real Informático

Recoge la información que aparece en los asientos registrales en relación a un predio específico, y que se desdobla en dos tipos de certificados: la ficha registral que recoge y publicita solamente la información jurídica del inmueble tomada de los asientos registrales que aparecen en la base de datos ingresados como movimientos registrales; y, la matrícula inmobiliaria, que contiene la misma información jurídica que aparece en la ficha registral más la información física del inmueble proporcionada por el catastro municipal a través de la interconexión informática Registro-Catastro. Aclarando que una vez creada la matrícula inmobiliaria queda inactiva la ficha registral del inmueble, pues esta última tiene vigencia mientras no exista la matrícula inmobiliaria.

Folio real:Art. 17 Ley SINARDAP

Es el sistema de anotación de actos jurídicos que se llevan de acuerdo al objeto del que trata el registro. La información consistirá en la descripción del inmueble o mueble, las titularidades concatenadas de dominio o condominio, nombres, apellidos y datos de la o el titular y el título causal, los gravámenes, interdicciones y sus cancelaciones, y las constancias de solicitudes de certificados.

Folio Personal:Art. 16 Ley SINARDAP

Es el sistema de anotación de hechos y actos jurídicos que se lleva de acuerdo a la persona que los causa o sobre quien recae. En este sistema la o el responsable del registro procederá a registrar: nombres, apellidos y datos del titular de la información y en el caso del registro de la propiedad, la descripción del inmueble, las titularidades concatenadas de dominio o condominio, y el título causal, los gravámenes, interdicciones y sus cancelaciones, las constancias de solicitudes de certificados; y en el caso de registro mercantil y civil, el nacimiento o creación de la persona, todas las modificaciones del estado civil o societarias y su muerte o extinción.

Folio cronológico: Art. 18 Ley SINARDAP

Es el sistema de anotación de hechos y actos jurídicos que se lleva de acuerdo a la persona que los causa o sobre quien recae. En este sistema la o el responsable del registro procederá a registrar: nombres, apellidos y datos del titular de la información y en el caso del registro de la propiedad, la descripción del inmueble, las titularidades concatenadas de dominio o condominio, y el título causal, los gravámenes, interdicciones y sus cancelaciones, las constancias de solicitudes de certificados; y en el caso de registro mercantil y civil, el nacimiento o creación de la persona, todas las modificaciones del estado civil o societarias y su muerte o extinción.

Firma de Asiento Registral

Todo asiento registral debe concluir con la firma del Registrador de la Propiedad, según lo disponen los artículos 706 y 2334 Código Civil en relación con el Art. 41 de la Ley de Registro.

Desistimiento: Art. 37 Ley de Registro

Si anotado un título en el Repertorio, desistiere el solicitante o se suspendiere la inscripción por cualquier causa, el Registrador, bajo el número que al título se le hubiere asignado en el Repertorio, pondrá el respectivo certificado, firmado por la parte, y hará constar la causa por la cual no se hubiere hecho la inscripción.

Compulsa

Copia de la copia extendida generalmente por un notario público.

Copia Auténtica

La reproducción con vista del original o matriz que hace el notario público en relación a un negocio que consta manifestado mediante escritura pública.

Certificado

Documento emitido por el registrador de la propiedad en el que consta información tomada de los asientos registrales, lo cuales en la base de datos aparecen como movimientos registrales.

Calificación Registral

El registrador de la Propiedad está obligado a cumplir con la función calificadora en torno al documento público (instrumento), al acto o contrato (contenido) y de acuerdo a lo que predican los asientos registrales, teniendo como base las causales que impiden practicar una inscripción descritas en el Art. 11 literal a) numerales del 1 al 6 y Art. 12 de la Ley de Registro.

Anotación Marginal

Asiento registral constante al margen de un acta de inscripción o acta de cancelación por medio del cual se hace constar información relacionada con los artículos 50, 51 y 52 de la Ley de Registro.

Adquisición a Non Domino

Adquisición del tercero avalada por el ordenamiento jurídico en virtud de la aplicación del principio de fe pública registral, así como de otros principios registrales que sustentan un registro de derechos. En virtud de tal adquisición el último adquirente cuando cayere alguno de los títulos anteriores será mantenido en su situación que la haya obtenido de buena fe y a título oneroso.

Administración Concurrente del Sistema Público de Registro de la Propiedad

El sistema público nacional en cuanto al ámbito de la administración está a cargo de la Función Ejecutiva y de los Gobiernos Autónomos Descentralizados Municipales.

Actos y Contratos Inscribibles

No obstante haberse señalado que la inscripción tiene funciones específicas, se estableció que son los actos o contratos los inscribibles, tomando en cuenta para dicho efecto la obligación o la facultad de inscripción, establecidas en la ley, según lo señalan los artículos 1 literal b), 11 literal a) numeral 3, 18, 25 y 41 de la Ley de Registro y artículo 691 del Código Civil, y hoy también por el artículo 219 numeral 3 del Código Orgánico de la Función Judicial.

Respecto a los actos y contratos cuya inscripción es exigida por la Ley, el Art. 25 de la Ley de Registro, después de hacer una enumeración de la mayoría de ellos, en el literal l), concluye indicando: “Cualquier otro acto o contrato cuya inscripción sea exigida por la Ley.” Es decir, bajo esta última declaración queda establecido que la Ley de Registro solo ofrece, en forma ejemplificativa, un listado de actos registrables o inscribibles, pues la exigibilidad para la inscripción de cualquier otro acto o contrato deberá encontrársela en otras leyes que así la contemplen.

Acta de Cancelación

Según el Art. 19 de la Ley de Registro:En cada uno de los Registros que se debe llevar de acuerdo con la Ley, el Registrador inscribirá las cancelaciones, alteraciones y todo lo que concierne a las inscripciones que en ellos hubieren hecho.Concordancias: Arts. 11 literal c), 51, 52 y 53 LR.

Acta de Inscripción

Según el Art. 41 de la Ley de Registro la inscripción de títulos de propiedad y de otros derechos reales, contendrá:

  1. La fecha de la inscripción;
  2. Los nombres, apellidos y domicilio de las partes;
  3. La naturaleza y fecha del título, y la designación de la oficina en que se guarda el original;
  4. El nombre y linderos del inmueble; y,
  5. La firma del Registrador.Concordancia Art. 1 LR, Art. 706 inciso 2 CC y Art. 18 de la Ley SINARDAP.